Comissão de corretagem: quando é devida sua cobrança?

A cobrança de comissão de corretagem foi um dos temas que mais movimentou o sistema judiciário brasileiro nos últimos anos, tendo o Superior Tribunal de Justiça se manifestado recentemente sobre o tema.

Apenas para se ter uma ideia de sua abrangência, estima-se que cerca de 14 mil processos estavam sobrestados aguardando a decisão da Corte.

Assim, em 24 de agosto do corrente ano de 2016, ficou decidido que é permitida a cobrança de comissão de corretagem, podendo ser transferido tal encargo ao consumidor, através do voto do Ministro Relator Paulo de TarsoSanseverino no Resp. 1.599.511 – SP.

Passaremos então a analisar os pontos mais relevantes do julgado.

É sabido que a comissão de corretagem é a remuneração devida ao corretor de imóveis por intermediar a relação entre o incumbente e o terceiro interessado. Assim, sendo o corretor contratado pelo comprador, irá procurar um terceiro interessado em vender, e vice e versa. O ponto central que a questão aborda, é sobre de quem é o dever de arcar com este custo.

Em regra, a obrigação de arcar com os custos da comissão é da pessoa que se vinculou ao corretor, contudo, na prática de mercado é comum que as incorporadoras e empresas de construção transfiram este ônus ao consumidor.

No caso das incorporadoras e construtoras, elas contratam o serviço do corretor ou da empresa de corretagem para intermediarem a venda das unidades autônomas, assim em regra o pagamento da comissão deveria ser realizado pelos mesmos, visto que o interessado e o beneficiado pelo serviço de corretagem são estes. Porém, como dito acima não é esta a realidade que vemos no mercado, e é justamente sobre a possibilidade da transferência deste ônus que trata a decisão do STJ.

Ao longo de toda a fundamentação do julgado, o Ilustre Ministro defendeu a teoria de que o custo da comissão de corretagem é daquele que procura o serviço, vez que não existe relação direta entre o corretor e o terceiro interessado, se valendo inclusive de vários julgados correlatos.

Afirmou ainda que na intermediação de unidades autônomas em estande de vendas, existe prestação de serviço de corretagem para a venda de imóveis, sendo a contratação feita pelas incorporadoras.

Todavia, entende que no caso das vendas de unidades autônomas de empreendimentos de incorporadoras é possível que haja a transferência deste ônus ao consumidor, utilizando como argumentos os pontos abaixo.

O primeiro ponto é que em se tratando de questão situado no âmbito do Direito Privado é licito às partes negociarem os termos da contratação, inclusive com a transferência deste encargo, desde que haja cláusula expressa no instrumento.

Destarte, em caso de desistência do negócio jurídico não seria necessário a devolução da comissão de corretagem, vez que a mesma é paga diretamente ao corretor.

O ponto mais significativo, porém, foi o argumento de que o pagamento de tal encargo pelo consumidor não traria nenhum prejuízo econômico ao mesmo, pois o custo da corretagem, mesmo nos contratos entre particulares, é normalmente suportado pelo comprador, seja embutido no preço, seja destacado deste.

Assim, as incorporadoras argumentaram que caso o pagamento da comissão de corretagem não fosse suportado pelo consumidor, o mesmo seria embutida no preço final do produto, elevando o valor dos imóveis – o que em linhas gerais apenas aumentaria o custo para o consumidor, vez que a base de cálculo do ITBI (Imposto de Transmissão sobre Bens Imóveis)e a base de cálculo das despesas de escritura seria maior, etc.

Apesar de entender pela possibilidade da transferência do ônus de arcar com a comissão de corretagem, o ilustre Ministro destacou que é preciso que estejam presentes alguns requisitos indispensáveis para a cobrança deste encargo.

Assim, para que as incorporadoras possam cobrar a comissão de corretagem dos consumidores é indispensável que haja clareza e transparência na previsão contratual ao transferir o pagamento para o promitente-comprador nos contratos de compra-venda de unidades autônomas, sendo que o custo deve ser previamente informado, especificando o valor do imóvel e especificando o valor da comissão de corretagem, ainda que paga destacadamente.

Desta forma é preciso que haja no contrato de forma clara e expressa que a comissão de corretagem será paga pelo comprador, além de informar o valor exato que está pagando pela mesma, para que o consumidor, portando todas as informações, possa conscientemente decidir sobre o desejo de firmar o negócio jurídico.