Incorporação Imobiliária (imóveis na planta) e dano moral na transferência do bem
O presente artigo objetiva apresentar ao leitor as hipóteses de dano moral nos contratos de incorporação imobiliária, bem como a possibilidade de devolução de valores já pagos pelo bem
Os adquirentes de imóveis em contratos de incorporação imobiliária, popularmente conhecidos como compradores de imóveis "na planta" devem tomar alguns cuidados antes de pretensamente realizar o sonho da casa própria, uma vez que muitos são os processos judiciais que têm por objeto os referidos contratos.
O primeiro cuidado a se tomar é a escolha do empreendimento. E esse primeiro ponto é facilmente solucionado com uma minuciosa análise do memorial de incorporação imobiliária, documento por vezes negligenciado pelas grandes construtoras, que têm a obrigação de fornecer cópia aos futuros adquirentes. No memorial de incorporação imobiliária, encontra-se descrito todo o empreendimento, com os materiais a serem utilizados e o tempo estimado para conclusão das obras.
Aproveitando o "gancho", esse é outro ponto que deve ser observado pelo comprador de imóveis "na planta": o período de construção do empreendimento. Atualmente, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ), bem como a dos Tribunais de Justiça Estaduais, mormente o Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro (TJRJ), tem se norteado para considerar como razoável o atraso de no máximo 6 (seis) meses a partir da data estipulada para entrega das chaves do imóvel. Ou seja, se a incorporadora (construtora) ultrapassar o prazo de seis meses para entregar o imóvel pronto ao comprador, este juridicamente será alvo de dano moral indenizável.
Por fim, outro ponto de ostensivo destaque reside na possibilidade de devolução dos valores já pagos à construtora na hipótese de rescisão contratual. Durante muitos anos os tribunais locais divergiram quanto ao entendimento de permitir o reembolso integral ou parcial das parcelas já quitadas nas hipóteses de rescisão unilateral pelo comprador ou pelo vendedor (conhecida como resilição unilateral). Recentemente, contudo, o STJ editou o enunciado 543 de sua súmula de jurisprudência predominante, com o seguinte teor:
"Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento".
Logo, o dano moral indenizável reside no atraso maior que 6 (seis) meses da data estipulada para entrega das chaves do imóvel adquirido mediante contrato de incorporação imobiliária; outrossim, como a maioria desses contratos envolve relação consumerista (regida pelo Direito do Consumidor), hodiernamente será possível a devolução integral ou parcial dos valores já quitados, dependendo de quem foi a iniciativa para a resilição contratual.
Portanto, é essencial que o adquirente/comprador de imóveis "na planta" busque orientação jurídica antes, durante e após a aquisição do bem, haja vista a importância de tal contrato para sua vida pessoal e financeira. E caso seja alvo de arbitrariedades por parte do vendedor/construtor, será possível a propositura de ação para obter a justa indenização pelos danos morais e/ou materiais sofridos.
Foto por: Imobiliária THÁ (Flickr)
Oi, Li o artigo e gostaria de fazer duas perguntas: 1ª Pode o proprietário do terreno, meu caso, que, além de ceder a área onde será construído um pequeno prédio de três andares + cobertura, influir/participar/acompanhar a elaboração do projeto? Preciso mencionar que também pretendo injetar recursos e adquirir outra unidade antes mesmo de a planta estar concluída e aprovada na Prefeitura. 2ª É uma boa ideia entrar como investidor mesmo já sendo o proprietário do terreno? Grato,