Devo ajuizar uma ação?

Bom dia,

Agradecido pela oportunidade da consulta, passo a expor as minhas dúvidas.

Sou proprietário de um imóvel regularmente registrado, de uma casa de vila. Não se trata de uma vila convencional como tantas em nossa cidade.

A sua origem é a de um sítio em aclive, a montante da Rua Cosme Velho, que há mais de 50 anos foi subdividido em 05 lotes pelo patriarca da família, constituindo-se então num conjunto arquitetônico que a Prefeitura denomina vila. O certo seria um condomínio de casas, mas o IPTU seria mais caro

Esse desmembramento foi formalizado e as escrituras e registros efetivados. Contudo os traçados dos lotes nem sempre coincidem com o real.

Seja por precariedade dos levantamentos , fruto de prováveis dificuldades de agrimensura amadora em terrenos inclinados, seja por mudança de planos na partilha, ou qualquer tipo de ajuste. O fato é que se apresentam pequenas discrepâncias entre os registros e o real.

Sou morador da minha casa, inicialmente como inquilino (tenho o contrato e recibos) desde 1983, à época quando ainda viviam e habitavam os primeiros titulares do citado desmembramento. Desde lá nenhuma alteração física ou formal foi promovida.

Em 2002, adquiri a minha atual propriedade, uma edificação num dos 04 lotes desmembrados.

LITÍGIO

Eu tinha conhecimento dessa situação mas, em mar de tranquilidade de nossa convivência e emmeio a tantas outras demandas pessoais, nunca tomei nenhuma iniciativa de regularização. Errei.

No terreno da minha casa, duas dessas alterações estão sendo objeto de ameaças verbais.

1. A vizinha à jusante, que adquiriu a propriedade há cerca de dez anos, quer fazer valer as dimensões registradas em seu título, pleiteando “retomar” à área, ou uma negociação.
2. A vizinha à montante, com problemas de estacionamento, quer compartilhar, nos atrapalhando muito, no nosso estacionamento que, segundo dizem, e eu estou apurando, faz parte da servidão de acesso – muito embora, pelo desenho da casa, inclusive portão ancestral, tudo indique ser da minha casa, mas vou buscar o desenho dessa servidão.

AS QUESTÕES que preciso ter respondidas para tomar decisões, inclusive com a contratação de um advogado:

a) Como tive, por mais de 15 anos, a posse mansa e pacífica dos dois espaços, PERGUNTO se o meu direito, apenas pelo prazo, já está assegurado ou se a vizinha sair na frente e der início à uma ação de retomada, de um trecho do terreno, ainda que eu me defenda, eu perco esse direito?

b) O fato de eu sair na frente, usucarpindo ou solicitando a regularização dos registros, me coloca em situação mais favorável do que a de réu por esbulho possessório?

c) Nesse caso devo acelerar e sair na frente ou basta notificá-la ?


d) No outro trecho, em caso de confirmação do meu estacionamento estar em área de servidão, mesmo ficando claro que ela é agregada físicamente à minha casa e que a ninguém prejudica, apenas causa inveja, essa área, se fizer parte da servidão, é passível de Usucapião?

PROVAS:
1. Para ambos os casos eu tenho inúmeras testemunhas de pessoas que frequentaram a minha casa nos últimos 20 anos, por relação de amizade, profissional ou de serviços.

2. Tenho testemunho/depoimento, escrito em documento registrado em Cartório de Títulos e Documentos, por pessoa (testemunha ocular do processo do desmembramento, já falecida, contando toda a história.

3. Tenho o testemunho de antigo morador (filho da testemunha do item 2) que mora na Suíça e eventualmente vem ao Rio. ( Precatória ? ).

4. Temos o referido muro divisório sem registro recente de movimentação e com aspecto de muito antigo.

5. Podemos ainda pesquisar novos documentos na Prefeitura.