Regularização e separação de propriedade (terreno)

bom dia, pois bem, Meu pai faleceu há exatos 3 anos deixando três filhos e esposa. quando em vida construiu uma casa para mim e outra para meu irmão no qual estamos morando hoje, em um cujo terreno, de maneira avulsa, nada foi legalizado pois ele morreu repentinamente. Hoje meu interesse é fazer a divisão entre os irmãos e mãe. Averiguando os documentos deste terreno verificou-se que o falecido pai era apenas procurador do terreno, e que na verdade o proprietário legal do terreno é a irmã do falecido, esta que falecei há 11 anos. OBS: Meu falecido pai tem mais 4 irmãos vivos. então gostaria de ter uma noção de como vai proceder.. quem terá direitos nessa história ?